به گزارش تحریریه، وضعیت رکودی معاملات مسکن که از تابستان شروع شده بود در هفته گذشته به تبع سایه سنگین درگیری و تنش بین ایران و رژیم صهیونیستی به اوج خود رسید اما انتظار می رود که این بازار بزودی به تبع تقاضای انباشته شده این بخش، افزایش بهای تمام شده ساخت و ساز و همچنین تخلیه هیجان از بازار طلا و دلار وارد فاز پیش از رونق و یا رکود تورمی شود.

در روزهای اخیر «عباس صوفی» عضو کمیسیون عمران مجلس از کمبود و ناترازی ۷ میلیون واحد ساختمانی در کشور خبر داد. اگر چه از این مقدار حدود ۲ میلیون واحد در حال ساخت وجود دارد اما باید در نظر داشت که سالانه حدود ۵۶۰ هزار واحد به رقم کنونی افزوده می شود و با نرخ رشد فعلی سرمایه گذاری و تولید مسکن انتظار رفع این ناترازی حتی در میان مدت نیز امکان پذیر نمی باشد.

از سوی دیگر بر اساس آخرین آمار مستاجرین که مربوط به سال ۱۴۰۰ می باشد ۸ میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارد؛ به معنی دیگر حدود ۵۵ درصد خانوارهای شهری و ۲۵ درصد خانوارهای روستایی مستاجر و ۸ درصد نیز در خانه های سازمانی زندگی می کنند. البته این آمار در برخی از شهرهای کشور ممکن است متفاوت باشد. مثلا بر اساس آمارهای سال ۱۴۰۰، ۵۱ درصد جمعیت تهران مستاجر هستند؛ این در حالیست که آمارهای سال ۹۸ نشان می دهد که تعداد این مستاجران، ۴۳ درصد بوده است. در طی دو سال، این عدد با رشد ۸ درصدی مواجه شد. همه این آمارها گویای آن است که بر رسوب تقاضای مسکن هر روز افزوده شده و ظرفیت عرضه با توجه به وضعیت نهاده های بخش ساخت و ساز قابل پاسخگویی به تقاضا نیست.

بهای تمام شده مسکن همواره بیش از نرخ تورم رشد داشته و بیش از هر چیز متاثر از قیمت زمین می باشد. قیمت زمین ۶۰ تا ۷۰ درصد از قیمت نهایی مسکن را تشکیل می‌دهد. براساس مادۀ ۱۰ قانون جهش تولید مسکن، نهادهای دولتی موظف‌اند زمین‌هایشان را به شهرها الحاق کنند. به گفتۀ «محمدمنان رئیسی» عضو کمیسیون عمران مجلس، وزارت‌خانه‌ها، نهادهای دولتی و بانک‌ها درمجموع ۱۷ میلیارد مترمربع زمین در محدودۀ شهرها احتکار کرده‌اند و آن‌ها را برای ساخت عرضه نمی‌کنند.

مرکز پژوهش‌های مجلس، درگزارشی با عنوان «تحلیل سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج سالۀ توسعۀ اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامۀ هفتم توسعه» تصریح می‌کند بالا بودن سهم قیمت زمین در هزینۀ تمام شدۀ مسکن، یکی از مهم‌ترین دلایل بحران مسکن در سال‌های اخیر است. به معنای دیگر، تعیین‌کننده‌ترین عنصر در بازار مسکن، زمین است و به همین دلیل باید سیاست‌های درستی دربارۀ آن اتخاذ شود.

بررسی قیمت مسکن در شهر تهران پس از تصویب «ضوابط جلوگیری از گسترش شهرها» نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از ۱۷۰هزار تومان در سال ۱۳۷۸ به ۸۵میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ رسیده است.

بخش دیگری که سهم قابل‌توجهی در هزینه تمام‌شده مسکن دارد، مصالح ساختمانی است؛ از بتن و فولاد و گچ و سیمان گرفته تا تاسیسات و ... تورم نهاده‌های ساختمانی در سال‌های اخیر گاهی حتی سه‌رقمی شده است. بنابراین هزینه تولید مسکن هر سال با توجه به افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش داشته است. علاوه بر این دستمزدی که کارگران ساختمانی دریافت می‌کنند، سالانه افزایش پیدا کرده است.

از سوی دیگر سیکل چرخش سرمایه های سرگردان یا به اصطلاح علمی پول داغ که به دنبال کسب سود از بازارهای مختلف در کوتاه مدت است در گذشته نشان داده است که بعد از پایان موج سودآوری در بازارهای طلا و ارز و خودرو، عمده ترین مقصد نقدینگی، بخش مسکن می باشد. ورود تقاضای سفته بازی در کنار تقاضای مصرفی موجب افزایش شدید قیمت ها در مدت زمانی کوتاه در این بخش خواهد شد. اگر چه تنها چالش افزایش هیجانی قیمت ها در شرایط کنونی بخش مسکن، قدرت خرید پایین خانوارهاست. شاید تنها نتیجه مثبت این افزایش قیمت تا حدودی ایجاد تمایل و انگیزه برای سرمایه گذاری در این بخش و کلنگ زنی واحدهای جدید باشد.

انتشار آمار تورم مهر ماه بخش مسکن نیز نشان می دهد که این بازار در ذات خود پتانسیل افزایش قیمت حتی به صورت خفیف را تا پایان سال حفظ نموده است.

• تورم ماهانه مسکن در مهر ۳.۳ درصد بوده، در حالی که در شهریور، تورم ماهانه مسکن ۲.۹ درصد را نشان داده که حاکی از افزایش تورم ماهانه مسکن در یک ماهه نخست پاییز است.
• تورم نقطه به نقطه ۴۰.۹ درصد بوده است در حالی که تورم نقطه به نقطه شهریور ۴۲.۳ درصد بود و نشان از افت تورم نقطه به نقطه مسکن در مهرماه دارد.
• همچنین، تورم سالانه مسکن در مهر ماه به ۴۱.۸ درصد رسید؛ در حالی که این رقم در شهریور ۴۱.۷ درصد بود که افزایش تورم سالانه مسکن در مهر را نشان می‌دهد.

پایان/