تهران - تحریریه - افزایش نرخ دلار از یک سو اثر خنثی کننده به دلیل اثر جانشینی بر بازار مسکن دارد و ازسوی دیگر باعث تسری افزایش سطح عمومی قیمت ها به بازار املاک می شود.

نرخ ارز دارای دو اثر متضاد بر قیمت مسکن است. این دو اثر سبب شده است تا تحلیل تأثیر متغیر ارز بر بازار مسکن، گمراه‌کننده باشد. به طور خلاصه می‌توان تأثیر نرخ ارز بر بازار مسکن را شامل موارد ذیل دانست: ۱. افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‏‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشار هزینه بر سمت تولید و عرضه مسکن اثرگذار است. در این حالت، ارز به منزلۀ عامل تورم و بالطبع شاخصی برای قدرت خرید است در نتیجه افزایش نرخ ارز موجب افزایش قیمت مسكن می‌شود. ۲. بازار ارز، یکی از جایگزین‏‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‏‌دهد و باعث عدم تمايل سرمايه (علی‌الخصوص سرمایه‌های سوداگرانه) برای ورود به بازار مسكن می‌شود. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‏‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تقاضای بازار مسکن، بر این بازار اثرگذار است. در این حالت، ارز به منزله رقیب مسکن است در نتیجه افزایش نرخ ارز موجب کاهش قیمت مسكن می‌شود. دو نيروی فوق، هم‌جهت نیستند و بالطبع تا حدودی اثر یکدیگر را خننثی می‌نمایند اما شواهد حاکی از قوی‌تر بودن نیروی اول نسبت به نیروی دوم است لذا با اغماض می‌توان پذیرفت که افزایش نرخ ارز می‌تواند موجب افزایش قیمت مسکن شود. نگاهی به پیشینه تاریخی موضوع نیز حاکی از آن است که تا پیش از دهه ۱۳۹۰ رابطه معناداری میان قیمت مسکن و نرخ دلار قابل شناسایی نیست. به گونه‌ای‌که طی دهه ۱۳۸۰ قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران در بازه ۴۰۰ تا ۱۷۰۰ دلار در نوسان بوده است! در دهه ۱۳۹۰ با توجه به محدودیت‌های ارزی، توان دولت برای تاثیرگذاری و کنترل بازار ارز کاهش یافت و رابطه نسبتا کم نوسانی میان قیمت مسکن و نرخ دلار نمایان شد به گونه‌ای که از سال ۱۳۹۰ به این سو، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حول و حوش ۱۰۰۰ دلار بوده است. البته این سخن به معنای رابطه یک به یک میان نرخ دلار و قیمت مسکن نیست، اما تاثیرات بازار ارز بر بازار مسکن را نیز نمی‌توان انکار نمود. پایان/